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        1. 葡萄牙欧洲杯主题曲

          2018年10月21日 15:47 来源:葡萄牙欧洲杯主题曲

          2017欧洲杯因格兰被奶 (原标题:A股“路断”再走举债老路 富力地产陷死循环)编者按:最近以来,李思廉一直想“搞大一点”,于是和王健林的万达集团达成了近190亿元的“世纪交易”,与此同时,富力地产(港股02777)欲加速回归A股。然而,A股的阳光似乎难以照进富力心房,回A路再次中断,不得已,富力再次走上了举债老路,这让富力原本难负的债务重担,再加上了一根驼背上的稻草。手持香港中文大学数学系毕业证书的李思廉可谓地产大佬界的学霸级人物。曾几何时,富力风光之际,李思廉将其和合伙人张力的双雄角色诠释为“张力打前锋,负责工程开发及管理方面,而我是做后卫的,管着钱柜(即财务)和销售”。如今看来,这种“双老板制”产生了明显的弊端,在“前锋”张力接连踏错市场节奏后,李思廉在富力身上也难以施展其过人的数学天赋。眼下的富力正陷入一场死循环中。为了融资执着回A,怎奈路途漫漫,远水难解近渴,富力不得不高额举债以期在行业分化加剧之际得以保身,然而随之带来的财务状况继续恶化又为其回A之路打上了更大的问号。环环相生,以此往复,无止无休。第五次中止李思廉的上一次公开亮相还得追溯到3个月前。彼时,富力地产发布2017年中期业绩公告,李思廉一席正装,显得颇为轻松。随后的时间,富力和其他房企一样,进入全力冲刺年终业绩阶段。近一个多月来,其接二连三有所行动,这一系列动作颇具观赏性,也耐人寻味。回A、收购万达酒店、借款等构成了其死循环中的主要环节。10月初,一颗真心向A股的富力在最新的IPO排队位置中发生了变动,后退了三位。10月20日,富力中止上交所IPO审查,一时间众说纷纭;两天后,富力地产公告称,此次中止IPO审查是由于变更保荐代表人所致。一位资深保代人士向《国际金融报》记者透露,部分企业的IPO中止,醉翁之意不在酒,主要是想推迟上会时间,毕竟近期IPO过会刮起了从严风。中邮证券首席策略分析师程毅敏表示,就富力的情况而言,保荐人变更与IPO中止并无绝对相关性。很大程度上还是基于当前“大审核制”下监管趋严的观望。记者就此说法与富力求证,其公关人员表示这一问题暂不回应。这已经是富力回A之路的第五次中止,2005年着陆香港登上资本市场后,因估值过低,且作为中资股,富力无法通过股权融资降低杠杆,海外融资便利度也不及红筹股们。中原地产首席分析师张大伟认为港股的房地产思维是存量经营思维,这是内房股在香港不受待见的主要原因。两年后富力地产便着手回A。到2013年的6年间,富力地产前后4次向A股发起冲击,终因资本市场环境变化和政策调控等原因而宣告失败。2015年9年,富力再次提交招股书,招股书显示富力拟公开发行不超过10.7亿股新股票,募集资金总额不超过350亿元,以此来投资其在北京、上海、天津等地的新项目。再次举债扩张富力回A的目的众所周知,降低目前高额融资成本以及改善恶劣的资金状况。过去数年因为战略屡屡失误,当万科、恒大、碧桂园(港股02007)等同行专注住宅开发、实行高周转模式时,富力在尚未打通海外资本市场的前提下,效仿新鸿基,大力发展持有物业。最终在商业地产和住宅开发的互搏中牵绊住自己。直接导致其项目周期长、见效慢、资金周转不利、负担沉重。错失房地产黄金十年的富力其账面数字并不乐观,从2012年起其经营活动产生的现金流一直为负,2017年上半年这一缺口更是高达86.67亿元。回A之路的蹉跎且漫长或许远超富力想象,如果说A股给其资金面带来的利处是让其活得更好时,摆在富力面前的难题是先要活下去,毕竟愈发聚拢的行业与往昔相比早已不可同日而语。克而瑞最新的统计数据显示,今年1-11月房企的销售金额(流量金额)排名中,头部的碧桂园、恒大、万科已经轻松越过4500亿元大关,碧桂园更是以5347.7亿元率先吸了口5000亿上空的空气。从第一梯队出局的富力,以793.2亿元的成绩排名20,且距离其身后中南置地、阳光城、泰和集团、正荣集团等差距不过百亿,优势微弱。早在3年前富力便将年度销售目标定在700亿元,增速微弱,而阳光城、泰和、正荣作为闽系房企的典型代表,扩张迅猛绝非富力可比,一周前中南置地更是喊出力争3年3000亿元的口号。当年同为“华南五虎”的恒大早已一骑绝尘,跑在了富力望尘莫及的远方。而身后急于攻城略地、扎稳脚跟的“闯入者们”不会给富力任何机会,在它们剑指全国的目标下,富力二线地位也面临失守。近年来地产界有个共识“跑进千亿生命线”,即便以价换量,部分房企也在所不惜。因为更大的规模,意味着更大的生存空间和辗转腾挪的能力。这个道理富力自然知晓,2013年的扩张和今夏收购万达酒店或正是基于此。这场世纪交易,最近也出现了变数。富力近期公告称,此前77家酒店中的三亚万达希尔顿酒店、广州万达希尔顿酒店、南京万达希尔顿酒店以及烟台万达的70%权益将不再包含在内,大连万达中心写字楼纳入其中。相对应的收购代价也减少9.51亿元,至189.55亿元。这一变化在一位行业资深分析人士看来,三亚为热门旅游城市,广州和南京分别为一线和准一线城市,消费能力和客流量毋庸置疑,这三家酒店是万达出售的资产包里最优质的资产。该人士坦言,王健林剥出了部分重资产,? “有人认为房地产业已渐入‘白银时代’,有人则认为规模房企正面临前所未有的‘钻石时代’。在这样的背景之下,房地产企业将面临怎样的新机遇和新选择?”11月21日,在中国经营报社举办的“2017中国城市发展峰会”上,阳光控股执行董事、阳光城执行副总裁吴建斌表示,产城融合是当前环境下房企发展新的突围方向之一。 随着近日阳光城集团股份有限公司(000671.SZ,以下简称“阳光城”)高层人士变动被坐实,企业发展迎来“双斌”时代。进击“千亿”目标的道路上,阳光城坚定贯彻“三全战略五圆模型”,坚持规模上台阶,品质树标杆,同时不断调整产业结构,向运营管理要效益。 多位业内人士表示,阳光城在全国各个城市的探索,可以看出其对全国市场的战略投资非常明显,并呈现出积极进取的拿地精神。公司发展势头良好,多重优势叠加将助推其跑赢下半场。 特色小镇或为产城融合新样本 在“特色小镇”的东风之下,阳光城也试水“影视产业小镇”。 今年5月初,阳光城与阳光控股、北京电影学院三方签署协议,在全国范围内合作发展影视产业及特色小镇项目,开展影视全产业链合作及影视园区建设等经营事项,战略合作关系有效期为10年。 据吴建斌透露,阳光城与央企承包商联合做PPP项目,已经组建了团队,正在跟踪若干项目。“接下来还会继续找合适的合作机会。” “阳光城之所以考虑发展影视特色小镇,是因为看中文化影视产业这一万亿级市场,想在这一市场分得一杯羹。”吴建斌在接受《中国经营报》记者采访时表示:“不同于过去的旅游产业,特色小镇建设主要集中在金融、科技、时尚、高端制造、文创、会展、商贸等方面。” “目前,特色小镇的发展亟待破解盈利难题,如何确保自己的回报和周转率对于开发企业来说非常重要。”吴建斌表示。在吴建斌看来,东西部、沿海、内地城市对产业要求不一样,阳光城目前已经进入30多个城市,公司相关方面正在积极研究各地政府对产业的诉求,建立产业库。他表示,公司目前已经专门成立了战略研究部和产业发展部,两部门结合推动阳光城的产城融合方面的业务不断发展。 解决资金问题是关键一环 房地产行业作为“高周转”的代表性行业,在企业快周转的模式下,系统解决资金回报问题,是项目能否成功的关键所在。对此,吴建斌提出:“实践证明,‘产城融合’往往从一级土地开发做起,前期基础设施投资大,会造成现金流压力大。股东须出资一定比例资金,才能撬动一个大项目,同时,从一级开发尽快转为二级开发,滚动开发,并提早引进产业投资商,运营好持有物业。” 阳光城三季报显示,今年前三季度公司实现营业收入155.21亿元,同比增长108.08%;实现归属于上市公司股东的净利润6.19亿元,同比增长70.25%。另据克而瑞统计,公司前9个月销售金额为596.9亿元,2017年全年销售金额有望突破800亿元。被誉为“黑马”的阳光城走出了一条属于自己的稳健发展之路,并提出了“千亿目标”。谈及进击“千亿目标”道路上阳光城未来的“打法”,主抓财务的吴建斌表示:“阳光城的财务还有很大提升空间,未来要在缩短开发周期、提高资金周转率等方面着手,增加一些‘短平快’土地,减少中长期土地的量,在抓回款的同时降低融资成本。” “‘产城融合’是房企适应市场,突破瓶颈的又一条通道,但由于前期(基础设施、一级整理、土地指标)投资额巨大,在做好预算,做好现金流规划,又不对主业构成较大影响的情况下,解决融资是非常重要的环节。”吴建斌坦陈。 “三全战略五圆模型”竞逐下半场 11月16日晚间,据阳光城公告,原总裁张海民离职,执行董事长朱荣斌接任总裁一职。今年8月份,阳光城执行董事长朱荣斌在2017年中媒体沟通会上坦言,地产经过20多年的发展,其发展模式、市场外围环境和自身环境都发生了较大变化,地产界已经进入发展的下半场。 进入下半年以来,阳光城在投资上实施全地域、全方式拿地、全业态推进的“三全战略”。公司将以长三角、珠三角、环渤海、大福建为根据地,同时向周边进行环辐射,在以一二线城市为主战场的同时,有选择性地进入三四线城市。同时继续巩固和发展阳光城在土地并购方面的优势,跟随产业引导,产城融合,通过多种方式获取土地。 根据克而瑞统计数据显示,阳光城2017年1~10月份累计新增土地储备量达到861.6万平方米,占2016年全年的88%。其中通过收购获得的土地占比达70%,包括104.69亿元收购物产中大资产包,总建面积约323.13万平方米。同时,2017前10个月阳光城三四线城市的新增土地建筑面积占比达19%,较2016年的4%增加了将近15个百分点。 此外,为了推动公司快速发展,朱荣斌还提出了“五圆模型”,即核心是人才、土地、资金,通过良好的运营管理体系,做到人等地、地等钱、钱催人。“一个地产公司发展,无外乎就是人才、土地、资金这三个要素,其中人才是最基本的要素。”

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